Quote indivise di immobili
Accade che nella maggior parte delle giurisdizioni, il diritto di acquisire una proprietà se posseduta per un determinato periodo (l’usucapione, o adverse possession nel diritto inglese e nordamericano), non è automatico né facilmente invocabile dal coerede occupante contro gli altri coeredi.
La difficoltà del comproprietario o coerede che occupa un immobile ad acquisirne la totalità è dovuta al fatto che il possesso per usucapire richiede ciò che nel Diritto Romano era chiamato animus domini (lo scopo di agire come proprietario esclusivo di una cosa senza riconoscere ad altri il diritto di proprietà), simile a ciò che nel Diritto Anglosassone è conosciuto come possesso “ostile”, nel senso di negare il diritto al proprietario originario. Ma poiché il coerede inizia ad occupare proprio a titolo di coerede —e non di proprietario esclusivo—, e poiché nessuno può cambiare per sua sola volontà la causa del suo possesso, allora normalmente non occupa con l’intento di proprietario unico, ma con la tacita tolleranza degli altri successori.
In Spagna, la Corte Suprema ha stabilito questo criterio in numerose sentenze:
“Il possesso in concetto di proprietario, come requisito essenziale di base sia dell’usucapione ordinaria che di quella straordinaria, non è un concetto puramente soggettivo o intenzionale, poiché il possessore per mera tolleranza o per titolo personale riconoscendo il dominio in altra persona (iscrizioni catastali che gli attribuiscono solo la metà della titolarità, non l’altra metà, che appartiene agli altri comproprietari), non può acquisire per usucapione, anche se vuole smettere di possedere in questo concetto e passare all’‘animus domini’; perché sebbene l’usucapione straordinaria non richieda un giusto titolo, è ovvio che non è sufficiente l’intenzione (aspetto soggettivo) per possedere in concetto di proprietario, ma è richiesto un elemento causale o precedente oggettivo che riveli che il possessore non è un mero detentore per altri, come si deduce dalla Dottrina stabilita da questa Sezione nelle sue Sentenze del 9 febbraio 1935, 3 ottobre 1962 e 20 novembre 1964”. (STS 19 giugno 1984)
“…affinché possa prodursi l’acquisizione del dominio di beni per usucapione (sia ordinaria che straordinaria) è requisito ineludibile che il possesso di tali beni sia in concetto di proprietario, requisito che non ricorre nel presente caso, poiché, come è stato detto più volte in precedenza, la sentenza qui impugnata dichiara provato che D. Manuel Maria VD ha posseduto i beni provenienti dall’eredità di suo padre don José VG non in concetto di proprietario degli stessi, ma in qualità di erede e a beneficio degli altri coeredi di detto defunto”. (STS 24 luglio 1998)
In Spagna, dunque, il possesso esclusivo della totalità di un immobile detenuto, anche per moltissimi anni, da uno dei comproprietari o dai suoi aventi causa (eredi) non è di per sé idoneo ad acquisire il bene per usucapione.
In Italia, recentemente la Corte di Cassazione —il massimo tribunale italiano— ha ratificato criteri che rendono l’usucapione di difficile applicazione tra comproprietari, e specialmente quando i comproprietari sono familiari di chi occupa l’immobile.
Nella sua sentenza n. 9359 del 7 febbraio 2020, la Corte italiana ha ricordato che affinché un comproprietario possa acquisire dagli altri comproprietari per usucapione, chi occupa deve dimostrare la possessio ad excludendum, intesa come la situazione in cui il comproprietario occupa attraverso un’attività incompatibile con il possesso degli altri comproprietari.
Questa è una dimostrazione complessa, perché l’art. 1144 del Codice Civile italiano spiega che gli atti compiuti da uno degli occupanti con la tolleranza degli altri comproprietari non possono servire da fondamento per l’acquisizione del possesso. Pertanto, il fatto di fare uso esclusivo della proprietà, o di avere le sue chiavi, o che gli altri comproprietari non la usino né la visitino, non implica che chi occupa l’immobile lo faccia in modo incompatibile con il possesso degli altri comproprietari.
Interessantemente, in questa sentenza la Corte di Cassazione ha aggiunto che il lungo periodo di possesso può far presumere l’intenzione di agire come proprietario esclusivo quando i comproprietari sono terzi, ma non quando esistono legami di parentela.
Questi criteri che limitano l’applicazione dell’usucapione tra coeredi danno luogo, specialmente nei paesi, all’esistenza di immobili in cui una certa quota indivisa appartiene ai discendenti di coloro che sono emigrati, tipicamente dall’Europa verso l’America.